3个10万+项目入市售罄，上海楼市“关键三月”稳住了，“银四”行情可期

　　界面新闻记者 | 王婷婷

　　作为楼市传统“金三”旺季，上海迎来圆满收官。

　　在政策环境持续优化、高品质项目集中入市及购房信心回升的推动下，3月的上海新房市场呈现量价回升态势，高端住宅更成为拉动成交的核心引擎。

　　上海中原地产数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积68.3万平方米，环比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，3月的交易节奏上延续“低开高走”局面，尤其是最后一周，各路产品均呈现快速奔跑状态。从成交前十榜单来看，中高端项目表现较好，尤其是10万+项目。

　　3月份，上海共迎来3个10万+项目入市，其中，嘉里金陵华庭和能建·西岸誉府这两个都是网红项目，均在开盘当天售罄。“基于中高端项目的交易活跃性，3月均价81321元/平方米，环比上涨14.9%。”

　　业内认为，市场交易情绪已升温，降息窗口期已打开，种种利好继续，会维持当前的交易节奏和温度。

　　高端产品领跑市场

　　“3月份成交迎来反弹在意料之中，尤其是高端改善产品交易活力恢复特别快。”

　　卢文曦指出，3月最受关注的新房项目嘉里金陵华庭，均价18.9万元/平方米，推出158套270-640平方米的房源，虽然没有触发积分制，但认购率达到200%，开盘当天项目也全部去化，揽金92.34亿元。

　　除此之外，在3月末，位于徐汇滨江的能建·西岸誉府也开盘“日光”，收金47.68亿元。

　　据界面新闻了解，能建·西岸誉府一次性推出全部房源，将312套房源推盘入市，均价为14.3万元/平方米，建筑面积100-144平方米。该项目采用突击认购、全程工作日认购以及资金穿透的模式，最终共有850余组客户参与认购，认购率高达270%以上，确认触发积分。

　　徐汇滨江是近两年上海的置业热点板块，一个又一个“日光”红盘诞生于此。能建·西岸誉府也不例外，最终凭借地理位置和价格优势取胜，让能建城发“一战成名”，表示还要继续在上海拿地。

　　此前多次认购徐汇滨江新盘但都失望而归的王琴（化名），终于通过认购能建·西岸誉府成功“上岸”徐汇滨江。她告诉界面新闻，现在上海多数新盘价格都比较高，尤其是徐汇滨江，能建·西岸誉府可以实现低门槛上车徐汇滨江。

　　从地理位置来看，能建·西岸誉府位于徐汇区枫林路与龙华中路交汇处，东至枫林路，西至船厂路，北至中山南二路，南至龙华中路，项目步行5分钟可至正大乐城、绿地缤纷城，10分钟车程覆盖iAPM、徐家汇等商圈。

　　该项目的房地联动价14.3万元/平方米，是徐汇滨江最后一个限价项目。对比周边地价13.1万元/平方米的绿城项目，以及市场预估价18.5万-19万元/平方米的宸嘉龙华项目，均存在一定价格倒挂优势。

　　此次能建·西岸誉府的热销，也给了能建城发足够的底气和信心，无论是对于该项目接下来的其他产品如商业、写字楼和公寓式酒店，还是对于在上海其他区域的项目。

　　2023年，能建城发时隔7年再入沪拿地，以53.57亿元的底价竞得上海市徐汇区斜土街道xh128A-11a地块，项目规划建造1栋195米高的超高层办公楼、1栋10层的商业及公寓式酒店以及2栋26层的高层住宅。

　　一年后，能建城发又联合华润置地、越秀地产拿下了浦东新区Z000602单元20B-12地块，成交价78.969亿元，登上2024年上海土拍总价“地王”，溢价率高达40.37%。

　　能建城发，全名“中能建城市投资发展有限公司” （原中国葛洲坝集团房地产开发有限公司），成立于2004年，是世界500强企业中国能源建设集团旗下的城市综合开发与房地产投资旗舰公司，也是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一。

　　2025年的上海土拍市场火热，“地王”频出，叠加能建·西岸誉府“日光”，能建城发相关人士告诉界面新闻，接下来会继续在上海拿地，“董事长这几天也要过来上海看地。”可见对上海市场十分重视。

　　除徐汇滨江备受追捧外，浦东前滩也热势难挡。

　　3月27日，浦东前滩公馆项目四批次开盘选房，240套房源认购组数超800组，均价11.84万元/平方米，当日全部售罄，这是该项目第四次“日光”。据了解，前滩公馆至今累计销售92亿元，累计成交705套。

　　“‘金三’算是稳住了，4月上海还有好几个红盘，楼市热度应该能持续。”上海某房企内部人士向界面新闻表示。

　　“银四”行情可期

　　这场“金三”收官之战，对于2025年上海楼市有着决定性意义，不仅直接影响着购房者接下来的心理预期，更会为上海楼市全年行情奠定基调，市场能不能“止跌回稳”，关键就在3月。

　　目前来看，3月的表现超出市场预期，新房量价回升，二手房市场更是活跃，成交量接近2020年水平。同时，土拍市场的“地王潮”和高溢价成交增强了市场信心，形成“优质地块-高溢价-信心提振”的正向循环，“银四”行情可期。

　　卢文曦认为，新房市场迅速升温，一方面和市场推盘节奏有关，另一方面和今年以来活跃的土拍市场有直接关联，不仅是上海，很多强二线城市都出现区域“地王”现象。期间，上海不少核心地块刷新区域楼板价记录，强化市场信心。

　　上海作为房企投资重镇，向来竞争激烈。

　　中指研究院上海企业常务副总经理程宇指出，2025年1-3月，上海房地产市场延续平稳基调，土地市场与新房供需双向活跃。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢价，5宗溢价率超30%，核心区域优质地块竞争激烈，房企拿地积极性显著提升。

　　3月28日，上海2025年三批次土拍开拍，四宗地中有两宗刷新了板块单价“地王”纪录，赢家分别是绿城和民企大华。

　　由此，新房市场在“金三银四”传统旺季加持下加速回暖，3月上海多个项目开盘即罄，高品质供给与政策优化共同推动市场修复。

　　据界面新闻了解，4月还有多个热点项目入市。比如备受关注的陆家嘴太古源源邸，第二批次将迎来入市，推出建筑面积285平方米和381平方米的房源。

　　另一个豪宅项目上海壹号院三批次房源也预计于4月加推入市。项目位于新天地附近，此次加推的户型包括建筑面积约300平方米、350平方米的四房以及642平方米、1010平方米的摘星户型。

　　除此之外，位于黄浦人民广场板块的海玥黄浦源，均价14.56万元/平方米，以及位于徐汇滨江板块的海上清和玺，均价11.28万元/平方米，均明确将于4月入市。

　　4月作为楼市“小阳春”冲刺月，又一场豪宅大战即将开启。

　　厦门房企象屿地产也拿出其“王牌担当”象屿苏河琹庐，要一争高下。项目位于静安区西藏北路，均价约为12.5万元/平方米；位于静安苏河湾的圣和静安公馆，最后37套房源也将在4月登场，均价13.3万元/平方米。

　　上海新房大战一触即发，3月二手房的成交量，也为“银四”再注入信心。

　　网上房地产数据显示，3月上海二手房成交一举突破2.93万套，环比上涨75.4%，同比增加约44.8%，单日最高成交甚至达到1473套。

　　据了解，3月上海二手房总成交量约29369套，距离3万大关仅一步之遥，创下2021年以来的第二高位，仅次于2024年12月；而日均约947套，比春节前的2月（日均约598套）上涨约58%；单日峰值1473套，不仅刷新2025年纪录，更成为近4年单日成交最高点。

　　业内对“银四”寄予厚望。“金三”的火热收官，购房者对市场信心及房价企稳预期有所增强。“基于对未来房价上涨的预期，叠加近期还有优质供应作保障，后续交易有望维系在相对高位运行。”